Недвижимость для ИП: как продать офис и какие налоги при этом надо заплатить

Продажа недвижимости для ИП не менее занимательный процесс, чем покупка, поскольку законом не разграничивается собственность, которую он использует в своей предпринимательской деятельности и собственность, которой он владеет как физическое лицо.

На самом деле, ситуация двоякая. С одной стороны, если продажу недвижимости учитывать в рамках предпринимательской деятельности, то придётся заплатить налог на полученный доход (ст. 346.16 НК РФ), а это даже при использовании УСН составляет 6% или 15% (в зависимости от выбранной схемы). Если же квартира или нежилое помещение были в собственности более трёх лет и продажа осуществляется и оформляется от имени физического лица, то налоги не придётся платить вовсе, поскольку такие доходы освобождаются даже от уплаты НДФЛ (п. 17.1, ст. 217 НК РФ). Так какая же недвижимость является «предпринимательской», а какая «личной»?

Если квартира, склад или офис покупались после регистрации ИП, а затраты на их покупку были отнесены в графу «Расходы» бухгалтерской документации, и за счёт этого предприниматель смог снизить налоги со своего предприятия, то недвижимость однозначно расценивается как «предпринимательская» и при её продаже придётся заплатить соответствующий налог.

Также не пропускают налоговые органы и так называемые систематические продажи. По мнению чиновников, если предприниматель продаёт квартиру два и более раз, то это уже не является его личным делом, а подпадает под категорию «предпринимательской деятельности». Доказать обратное зачастую довольно сложно, так что слишком часто менять квартиры даже в сугубо личных целях специалисты не рекомендуют.

Легче всего признать недвижимость личной собственностью ИП, если она ни разу не засветилась в бухгалтерской документации и, желательно, была приобретена до оформления статуса индивидуального предпринимателя. Впрочем, и в этом случае надежнее всего будет указать эту сделку в «Декларации о доходах физических лиц» после продажи, чтобы документально подтвердить доход как «личный».

Ещё один способ сделать недвижимость личной – закрыть ИП. По закону, если индивидуальный предприниматель прекращает свою деятельность, то никакие налоги, кроме утверждённых Налоговым кодексом для физических лиц, он платить больше не должен. Нет налогооблагаемого лица – нет налогов. Но ФНС с таким утверждением соглашается не всегда и доказывать свою правоту придётся уже в судебном порядке.

Поэтому опытные специалисты предлагают воспользоваться возможностью, предоставляемой Семейным кодексом, и заключить с собственной супругой (супругом), не являющейся ИП, письменный договор о разделе имущества. Согласно Семейному кодексу заключить брачное соглашение и отписать квартиру своей второй половинке можно в любой момент совместной жизни.

В большинстве случаев такого договора, заверенного у нотариуса, достаточно, чтобы признать недвижимость личной собственностью супруги индивидуального предпринимателя. Впрочем, все семьи разные и нюансов тоже может быть очень много, так что, не посоветовавшись с юристом, такую авантюру лучше и не начинать.

У Вас проблемы с продажей недвижимости или Вы хотите приобрести недвижимость для будущего офиса, но возникли сложности, обращайтесь за консультативной помощью в бухгалтерскую компанию "Омега".